Generieke renteaftrekbeperking (vastgoedvennootschappen)
In de vennootschapsbelasting wordt voor vastgoedvennootschappen een vervelende maatregel getroffen. De wet op de vennootschapsbelasting kent meerdere regelingen die vastgoedvennootschappen beperkt in renteaftrek. Een aantal specifieke regelingen is eerder al ingewisseld voor een generieke renteaftrekbeperking. Die regeling bepaalt dat de rente slechts aftrekbaar is tot 20% van de fiscale winst. Maar tot een bedrag van € 1 miljoen aan rente geldt geen aftrekbeperking.
Vastgoedvennootschappen zijn vennootschappen waarvan de bezittingen langer dan de helft van het jaar voor minimaal 70% bestaan uit aan derden verhuurd, Nederlands vastgoed. Let op: bepaalde bezittingen tellen niet mee, waardoor eerder de 70% wordt bereikt. Vastgoed dat wordt verhuurd aan zogenaamde verbonden lichamen telt niet mee en zorgt daarmee minder snel voor de typering als vastgoedvennootschap. Van een verbonden lichaam is bijvoorbeeld sprake als een holdingvennootschap een pand verhuurt aan een dochtermaatschappij waarin minstens 1/3e van de aandelen wordt gehouden.
Wanneer een bv zich kwalificeert als vastgoedvennootschap, kan die vanaf 2025 niet meer gebruik maken van de grens van € 1 miljoen aan rente. Een pleister op de wonde is dat het percentage van de aftrekbare rente wel wordt verhoogd van 20% naar 25%. De rente is straks voor vastgoedvennootschappen aftrekbaar tot slechts 25% van de fiscale winst (voor afschrijvings- en rentelasten). Voor vastgoedvennootschappen met relatief veel financiering betekent dit waarschijnlijk een (forse) renteaftrekbeperking. Het bedrag aan rente is niet definitief verloren, maar wordt gestald. Als in de toekomst ruimte binnen de grens van 25% ontstaat, mag de gestalde rente alsnog worden verrekend.
Herzieningsregeling investeringsdiensten
Een btw-ondernemer die btw-belaste prestaties verricht, kan de voorbelasting op onder andere investeringsgoederen aftrekken. Hiervoor worden bedrijfsmiddelen wel 5 (roerende goederen) of 10 jaar (onroerende goederen) gevolgd. Als de ondernemer in die periode (deels) onbelaste prestaties voor de btw gaat verrichten, moet mogelijk een deel van de voorbelasting op bedrijfsmiddelen worden terugbetaald aan de Belastingdienst.
Voor diensten geldt niet zo’n lange herzieningstermijn. Dan geldt dat het jaar van ingebruikname van de dienst beslissend is. Dit kan leiden tot misbruik. Het bekende voorbeeld is de pandeigenaar die een verbouwing tot woningen laat uitvoeren. De verhuur van woningen is standaard btw-vrijgesteld, zodat de btw op de verbouwing niet voor aftrek in aanmerking komt. Maar wanneer de eigenaar de woning tijdelijk belast verhuurt, kan de btw wel worden teruggevraagd. Wanneer een jaar later de short-stay wordt ingewisseld voor reguliere verhuur, vindt geen herziening van de afgetrokken btw plaats.
Gelukkig komt daarin verandering. Vanaf 2026 worden (verbouwings)diensten in onroerende zaken ook vijf jaar gevolgd. Gewijzigd gebruik qua btw-heffing in die periode leidt mogelijk tot (gedeeltelijke) terugbetaling van de afgetrokken btw. De nieuwe regeling geldt niet voor investeringsdiensten van minder dan €30.000 en die nog in 2025 in gebruik worden genomen.
Verlaging overdrachtsbelasting woningen
Woningen die niet worden aangeschaft om zelf in te gaan wonen, zorgen bij overdracht voor heffing van 10,4% overdrachtsbelasting. Om de huurmarkt voor investeerders interessant te houden, wordt dit tarief met ingang van 2026 verlaagd tot 8%. Dit geldt voor zowel personen als rechtspersonen. Als personen de woning zelf gaan bewonen, geldt een tarief van 2% of – onder voorwaarden – een gehele vrijstelling. Maar voor alle overige woningen wordt de verkrijging vanaf 2026 dus iets goedkoper.
Voor ander vastgoed dan woningen blijft het tarief van 10,4% gelden. Voor het onderscheiden tussen woningen en niet-woningen is in beginsel de historische bestemming van belang. Alleen als die functie niet meer aanwezig is en niet eenvoudig kan worden hersteld, geldt de huidige functie.
In onze kennisbank over het Belasting 2025 leest u over de op Prinsjesdag gepresenteerde plannen. We werken deze pagina bij met de laatste ontwikkelingen en belangrijke informatie. Vraagt u zich af wat het Belastingplan 2025 voor u betekent? Neem dan gerust contact met ons op. Onze adviseurs staan graag voor u klaar met ondersteuning en persoonlijk advies.
